מחירי הדירות ובמיוחד שוק הדיור, הראו עמידות מפתיעה למרות שיעורי המשכנתאות העולים לשמיים, בעיקר בשל מחסור בבתים, גורמים מעוררי ביקוש ודינמיקה בריאה יותר של השוק.

עלאות הריבית האגרסיביות משכו את שיעורי המשכנתאות איתם למעלה – ולמען האמת ההערכות היו שההוצאה הנוספת הזו לבעלי בתים הייתה צריכה לפגוע משמעותית בשוק הדיור  וב- מחירי הדיור בארצות הברית. אבל בפועל מחירי הדירות נמצאים ברמות הגבוהות שלהם ולא מראים שום סימני ירידה.

מה קרה למחירי הדירות?

מחירי הדירות ירדו מאז השנה שעברה, אך בניגוד להערכות רבות, הם לא קרסו. אפשר לראות בגרף לטווח ארוך של הפדרל ריזרב למטה את מחירי הבתים בארה"ב: הירידה האחרונה זניחה לכל הדעות.

בנוסף, מחירי הבתים העדכניים (הסתכלו על הנקודות השחורות) הם מתחת לשיאים של 2022, אך שתי הנקודות עדיין גבוהות בהרבה מהרמות שלפני המגיפה. בנוסף על כך, מחירי הבתים כבר עולים שוב בשווקים רבים, והרבה משקיעים מצפים שהמגמה הזו תימשך.

למה הריבית הגבוהה יותר של המשכנתאות לא הכניעה את שוק הדיור ?   3 גורמים

ההיצע אינו תואם את הביקוש

כשביקוש מחמם את המחירים, בדרך כלל מגיע היצע כדי לקרר אותם שוב. אבל בגלל שהמגיפה עצרה את הפעילות של המון תעשיות, כולל בניית בתים, אין התאמה בין העלייה במחירי הבתים של 2021 לעלייה בהיצע. ומה שקורה השנה, הריבית והאינפלציה העלו את המחירים של חומרי הבניה וכוח העבודה בתחום. נוסיף לכל זה שיש אינדיקטורים מובילים של היצע שעדיין נראים חלשים, אי אפשר לצפות שבוני הבתים יירגעו זמן הקרוב.

הביקוש מחזיק מעמד

אין גורם אחד שיכול להסביר למה הביקוש לבתים החזיק מעמד, אבל אפשר לנסות לעבור על כמה מהתורמים העיקריים. קודם כל, חלק מהאנשים עושים מאמץ לקנות בית בגלל מחירי שכירות גבוהים או מתוך חשש שבניית בתים חדשים תתייקר עוד יותר בהמשך. בנוסף, יש שינויים מבניים נוספים שמחזקים גם את הביקוש: מתברר שיותר בני דור המילניום קונים את הבתים הראשונים שלהם, ובנוסף, גם קיימת הגירה נרחבת מהמדינות המפותחות, ומשקיעים שמים כספם בנדל"ן למגורים כדי להגן על התיקים שלהם מפני אינפלציה. חשוב להבין שהמחירים במגמת עלייה, אבל עדיין יש הרבה קונים עם כסף שם בחוץ.

זה לא 2008

שוק הדיור של היום חזק יותר ממה שהיה לפני ההתרסקות ב-2008. הגופים שמלווים נזהרים יותר ונמנעים מלחלק בקלות הלוואות ובאופן כללי שוקי הדיור פחות תנודתיים ממה שהיו אז.

מה צפוי ל- מחירי הדירות בארה"ב בהמשך?

לא סביר שנראה צניחה משמעותית במחיר אלא אם הביקוש יפסק וההיצע יתחזק. ובנוסף על כך, הכלכלה תצטרך להתייצב הרבה יותר כדי שגם המצב בשוק הדיור יתייצב. בואו נפרט מהם הגורמים האפשריים לשינוי תמונת המצב:

עלות נוחה: ריביות גבוהות מתמשכות, אובדן מקומות עבודה, ירידות בהכנסה או מחירי בתים מתחדשים עלולים להפוך את הבתים לזולים אפילו פחות ממה שהם כבר. במצב כזה, הביקוש עלול להיפגע. ולמרות שמדיניות ממשלתית מועילה וירידה פוטנציאלית בריבית נמצאים באופק, אפשר להמר שמחירים נוחים ימתנו עליות מחירים בדיור.

נחיתה רכה או קשה: אם האינפלציה תרד בחזרה בהתאם, אך מבלי שהכלכלה תיפגע ממיתון קשה, מחירי הבתים עלולים לראות עלייה נוספת כשרוכשי הדירות והמשקיעים יחזרו למשחק. אבל להתרסקות כלכלית קשה יותר (שלמרבה הצער, יש עדיין מי שחושב שהיא אפשרות אמיתית) עלולה להיות אפקט מוגזם, זה לא רק עלול להפסיק את הביקוש אלא גם לעורר גל מסוכן של מכירות כשבעלי בתים יעשו מאמצים למכור בזמן כשהמחירים עדיין גבוהים.

היצע: סביר להניח שההיצע יישאר צמוד בטווח הקצר, אך סביר להניח שממשלות יישמו צעדים כאלה ואחרים להגדלת ההיצע כדי לצמצם את חוסר ההיצע, במיוחד לבעלי ההכנסה הנמוכות יותר.

האם יש הזדמנויות?

שוק הדיור עדיין על קרקע לא יציבה, אבל התרסקות בסגנון 2008 עדיין נראית לא סבירה. למורגן סטנלי יש שני טיפים.למי שעדיין קצת אופטימי:

הראשון הוא להיות בררן לגבי השווקים. נכון לעכשיו, נראה שארה"ב מציעה שילוב של סיכון-סיכוי האטרקטיבי ביותר: ההיצע עדיין הדוק והביקוש נראה חזק יותר מאשר באזורים אחרים בעולם. זה חלקית קשור למשכנתאות הקבועות לטווח ארוך של ארה"ב, שהופכות את שוק הדיור לפחות רגיש לשינויים בריבית מאשר באזורים אחרים.

הטיפ השני של מורגן סטנלי הוא לשקול השקעה דווקא במפתחים ובוני בתים. בניגוד לנאמנויות השקעה אמיתיות. לפי מורגן סטנלי, "REITs", יכולות להפיק תועלת מעלייה בהיקפי בניה ולא מעליה במחירים, וזה משהו שעשוי לקרות. הם יכולים גם ליהנות מירידה בעלויות המימון והבנייה, ומהביקוש החם לבתים חדשים. המניות שלהם כבר דיי התעוררו, אז כדאי לשים לב לכך.

אין בכתוב כל המלצה לביצוע פעולה כלשהי בתחום השקעה בשוק הדיור בארה"ב בהתבסס על ההערכות והפרשנות המוצגים בכתבה. ככלל, חובה על הקורא לעשות מחקר מעמיק בהתייחס לכל רעיון השקעה שהוא.

כדי להבין יותר את שוק הדיור ואת מחירי הדירות שווה לכם גם לקחת קורס בתחום ולפתוח חשבון מסחר בברוקר טריידסטיישן.

אין בכתוב כל המלצה לביצוע פעולה כלשהי, כולל רכישה/קנייה/החזקה של מניות המופיעות בכתבה ובכללם מנית נטפליקס. ככלל, חובה על הקורא לנקוט בגישה ביקורתית ולעשות מחקר מעמיק בהתייחס לכל רעיון השקעה שהוא.

הצטרף אלינו היום ותהנה מערכת המסחר בבורסה הטובה בעולם עם עמלות המסחר האטרקטיביות בישראל.

0 – דמי ניהול.
0 – דמי החזקה.
0 – דמי טיפול בדיבידנד.

רק 1 סנט למניה, מינימום $1 לעסקה.

גילוי נאות: מאמר זה מיועד למטרות חינוכיות בלבד. אף אחת מהדוגמאות לא צריכה להיחשב כהמלצות מסחר.